土地空间权若干问题探析 l 法学中国

作者：石少侠 王宪森。来源：《政治与法律》1994年01期。

“土地空间权”作为大陆法系某些国家民法典中的一个特定的范畴，在我国土地法学的研究中仍是一个有待进一步借鉴和探讨的崭新概念。法学界对于“土地空间权”的含义、效力及其与土地所有权、使用权的关系等问题的认识，仍存有较大的分歧。这些争议的解决不仅关系到我国的土地立法乃至民事立法应否引入“土地空间权”的概念，而且直接影响着对土地所有权和土地使用权内容的界定。有鉴于此，笔者拟就“土地空间权”的有关问题作些探析。　　
　　 
　一、关于“土地空间权”概念的提出及其意义　　
　　 
　长期以来，无论在经济学意义上还是在法学领域内，人们对“土地”概念的认识，总是习惯于把它视为一个平面客体，而忽视了地表上下一定空间的存在。事实上，如果我们沿着垂直于这一平面的方向，假想地把地表切割开来，那么，一个清晰的“立体空间”（包括地上空间和地下空间两部分）的侧面就立刻展现在我们面前。从“空间”角度出发，我们便会对土地的使用价值和价值有一个全新的认识。人们对土地这种特殊财产的支配和利用，其实就是对土地地表上下一定范围空间的支配和利用。土地地表上下空间环境的特定性，集中地体现出土地的特定性。基于土地的这一本质属性，显然，所有人对土地享有所有权，亦即表现为对土地上下特定空间的所有权。　　
　　 
　在生产力不发达的农业社会中，由于受农业、畜牧业等简单生产活动的限制，人类的生存活动基本局限于地表上下极为狭窄的平面空间。因此，土地的空间效能不具有特殊财产意义，客观上也就没有“土地空间权”概念产生之必要。进入现代工业化社会以来，科学技术的飞速发展，极大地提高了人们改造和利用土地的能力，扩展了人类在地表上下的活动空间。同时，由于人口剧增，城市化进程加快，迫使人们越来越重视对土地上下空间的合理利用。土地的价值和使用价值也不再局限于土地地表范围，而是向地上、地下空间延伸。国外许多民法早有土地空间权方面的规定。罗马法就有了“谁拥有土地便拥有土地之无限上空”的主张，法国民法典进一步确立、完善了该思想，规定土地所有权包括地上空间权和地下空间权。后来的德国民法、日本民法也都有类似规定。　　
　　 
　我国法律迄今尚无土地空间权的规定，但是，随着国有土地有偿使用制度的实施，土地所有权、土地使用权与空间权的关系显得极为密切。特别是随着土地使用权的有偿出让和转让，以及高层建筑居住主体的分割，使有关“空间权”的问题日趋突出。因此，在我国民法、土地法中确立土地空间权的概念及制度，对于解决我国土地法实践中的问题，具有十分重要的理论意义和现实意义。　　
　　 
　第一，土地空间权能够恰当地反映土地所有权和使用权的行使范围。土地的地上空间和地下空间既相对于“土地”存在，又与“土地”密不可分。但是在法学意义上，部分土地空间权却可以从土地所有权、使用权中分离出来，而归不同的所有者所有，归不同的使用者使用。例如，土地所有人将一定面积土地的地上空间权出让给甲，甲建成一座十层高的楼房后，将上面五层出租给乙公司，下面五层出租给丙公司。这样，该土地的全部空间权（传统民法称之为“土地所有 权”）分别归原土地所有人和甲所有，前者仍享有地下空间权，后者享有地上空间权。而乙公司和丙公司又从甲处获得了部分地上空间的使用权，由于甲出租的只是楼房内的空间使用权，因此，甲仍然享有楼房顶部以上的空间权，未经其同意，乙和丙均不得植自使用楼顶空间（例如建空中花园、修建养鱼池等）。在这种多个权利主体分割同一地表上下空间的复杂情况下，各权利主体只能对各自所有或使用的空间行使相应的权利，引入土地空间权的概念，各权利主体的权利性质及范围即可得到形象而明确的界定。反之，如果只借助“土地所有权”概念，就很难区分空间权主体所享有的权利性质和范围。而且，这一理论上存在的“空白点”也为实践中发生大量空间权纠纷提供了“温床”。　　
　　 
　第二，传统民法中的“土地所有扭”概念将土地视为平面客体，而“土地空间权”则在此基础上把土地沿垂直方向延伸到地上空间和地下空间。这一转化过程决非是哪位智者的臆想，完全是基于人类活动已从地表平面扩展到了地表上下空间—这一客观物质生活的需要。我国国有土地有偿出让和转让制度实施后，同一块土地在空间分布上出现多个空间权利主体，这已是普遍存在的现实。而且，随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，房产、地产市场也必然会出现大量的因空间权归属问题而引发的纠纷。理论的发展及实践的要求都足以说明，尽快建立和完善土地空间权制度，在我国已经是一项十分紧迫的任务。否则，在解决房地产市场上的空间权纠纷时将无法可依。　　
　　 
　第三，法律在规范人们某种行为的同时，亦体现出按照一定价值取向对人们的观念意识进行引导的功能。我国土地资探相对不足，城市人口稠密，生产和生活空间都极其短缺，在很多繁华的市区，商品经济比较发达，“空间”即蕴育着巨大的财富。然而，由于主客观原因，造成了我国城市化进程中的“空间不足”与“空间浪费”并存。因此，依照建立我国社会主义房地产市场的内在要求，建立土地空间权制度，依法保护土地空间权人的合法权益，这不仅可以规范人们的社会经济活动按照法定的空间秩序进行，而且更有助于提高人们的“空间意识，积极开发利用空间资源，引导人们珍视每一寸土地，合理使用每一方空间。、　　
　　 
　二、关于土地空间权的法律性质及分类　　
　　 
　土地空间权概念与土地所有权的关系极为密切，因此，研究和区分二者的相同点及不同点，对于分析、探讨土地空间权的法律性质是非常必要的。　　
　　 
　传统民法确立了“享有土地所有权即享有土地上、下空间权”的原则。根据这一原则，土地所有权包含了地上和地下空间权，反之，地上空间权和地下空间权的总和即构成了土地所有权。因此，就某一特定土地而言，两种权利的客体范围是一致的。然而，土地所有权与土地空间权又存在明显差异，主要表现在：其一，二者产生的客观物质条件不同，前者产生于原始农业、畜牧业时期；后者产生于近、现代工业社会。其二，二者的立足点不同。“土地所有权”着眼于土地的地表，主要是保护土地所有者的“地表所有权”。而土地空间权概念是从“空间”角度出发，除了保护“地表所有权”以外，还要对地表上、下延伸的一定范围内的空间进行保护。其三，两种权利客体在民事流转时的度量方式、方法不同。土地所有权的客体通常仅指由土壤、岩石及地上其它附着物组成的地表土地，它在民事流转时按照平面度量方式，采用“亩”、“公顷”、“平方米”等面积单位计量。而土地空间权的客体是包括从土地地表上一定高度到地下一定深度在内的所有空间，通过保护空间权，进而保护空间内的土壤、岩石、矿产、林木等所有物。它在民事流转过程中须采用立体度量方式。例如出售甲、乙两处面积相等的土地供他人建设使用，规定甲 地建筑物高度不超过25米，而乙地建筑物高度可达到50米，那么转让甲、乙两处地上空间时，如不考虑其它因素影响，两处空间因“体积”不等决定了二者的使用价值和出售价格不同。由此可见，土地空间权与土地所有权虽有密切联系，然而二者的法律意义是不同的。　　
　　 
　土地空间权的客体是“空间”，它是特定于一定的土地地表上、下某一范围高度和深度的空间，尽管法律上无法确定具体的高度和深度，但是，它应仅限于能够作为民事权利客体，参与民事流转的地上、地下的有效空间。这种“空间”是对“土地”概念的广义解释，是能够为民事主体控制、利用的物。因此，土地空间权也是一种物权，且是一种与所有权具有相同效力和权能的自物权、对世权、绝对权，包括对空间享有占有、使用、收益和处分等项权能。我国当前实行的土地使用权转让制度，确切地说，应是土地空间使用权转让。总之，土地空间权作为一种特殊物权，它既要遵循传统民法中物权法的基本原则，诸如法定主义原则（包括由法律规定空间权的形式、内容，明确其转让方式、取得方法等），又要遵守国家关于土地管理的特殊规定及政策。　　
　　 
　为了准确地界定土地空间权，保证该权利的正确行使和有效运行，国外立法及学理上对土地空间权进行了多种分类，最常见的分类主要有以下几种：　　
　　 
　第一，按照土地空间权的客体在空间垂直方向的位置不同，将其分成地上空间和地下空间，与之相对应的就是地上空间权和地下空间权。例如，法国民法典第 552条第1款规定：“土地所有权并包含该地上空和地下的所有权。”日本民法典第207条规定：“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上下。”这一划分方法从静态空间角度对土地空间权进行分类。在实践中，地上空间权和地下空间权常常发生分离，归不同权利主体享有，有利于发挥地上空间和地下空间的特有功能。因此，这种划分在理论和实践中都具有重要作用。　　
　　 
　第二，根据土地空间权是否具有移转性，可将其划分为可移转性空间权和不可移转性空间权两种。这是对土地空间权的一种动态区分方法。当某一土地空间权由甲转让给乙时，权利发生了移转，这种空间权就是可转移性空间权。不可移转性空间权的主体只能是特定人，这种“特定”可以是法律直接规定，也可以由当事人事先约定。例如，我国法律规定矿产资源归国家所有，因此，在我国地下矿产空间权只能归国家享有，形成法定不可移转空间权。　　
　　 
　各国法律对法定不可移转空间权的规定并不一致，同一种空间权在不同国家可归属于不同的类型。就矿产空间权而言，现代各国大都把它收归政府享有，如欧洲大陆国家、南美、亚洲等国均采用这一做法。而在英美等国，矿产空间权也可发生移转，属于可移转空间权。　　
　　 
　由于我国土地空间权只能归国家和集体所有，所以土地空间权只能在两者之间发生移转。企业事业单位、社会组织及个人只能依照法律规定取得空间使用权。　　
　　 
　第三，依据权利人对其占有、使用的土地空间是否具有时间限制，可把土地空间权分成无期限土地空间权和有期限土地空间权。一般认为，土地空间权人享有无期限空间权，而空间使用人只享有期限性空间权。　　
　　 
　我国土地管理法第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”在我国，只有国家和集体才能享有无期限土地空间权。根据国务院1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，我国境内外的公司、企业、其他组织和个人依法可以取得土地的空间使用权，即期限性空间权。按出让期限及用途不同分为五个档次：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或其他用地四十年。　　
　　 
　除上述三种分类之外，还可以按土地空间的地理位置，把空间权分成城市土地空间权、农村土地空间权，以及林地空间权、草原空间权等。　　
　　 
　三、关于对土地空间权行使的限制　　
　　 
　土地空间权的本质也就是空间所有权，它是一种绝对权、对世权。法国民法典以强调所有权绝对闻名于世，主张土地所有权的效力“上达九天，下达地心”，任何人不得侵犯他人的土地。空间权。纵观各国法律对土地空间权行使的限制性规定，主要体现为以下几项法律原则。　　
　　 
　第一，国家独占原则。　　
　　 
　空间权由国家独占，实际上等于把这部分空间权排除在民法调整范围之外，而由现代经济法对其进行宏观调控。前苏联实行完全的土地国有政策，“土地、地下资源、森林和水流完全排除在民事流传之外，它们不能成为买卖、赠予、遗嘱及类似的民事法律行为的标的物，因为这是与国有化原则相抵触的。”我国宪法第9条规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源都属于国家独占所有（法律规是属于集体所有的除外）。第10条规定，城市的土地归国家独占所有。1988年4月12日全国人大公布实施的《中华人民共和国宪法修正案》规定：土地的使用权可以依照法律的规定转让。同年修改的《中华人民共和国土地管理法》中规定，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。这标志着土地空间使用权在我国已进入民事流转范围。目前，在市场运行中，土地空间权与空间使用权还有摩擦和冲突，说明这一制度还不完善。　　
　　 
　第二，国家征用及发展公益事业优先的原则。　　
　　 
　国家征用可分为有偿征用和无偿征用。一般而言，实行土地私有制的国家，多采取有偿征用的办法。但用于战争等特殊需要往往是无偿征用。我国实行土地社会主义公有制，土地只能归国家和集体所有。宪法第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”没有明确是有偿征用还是无偿征用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据使用年限和利用土地的情况给予相应的补偿。　　
　　 
　第三，空间无害利用原则。　　
　　 
　空间无害利用原则包括两方面内容：一是合法性，即依法利用他人的土地上下空间；二是合理性，即这种“利用”以不给权利人的人身和财产造成损害或只是轻微损害为条件。显然，法律要在两种利益冲突的情况下，做出一个权威的价值判断，以使双方的利益得失维持在一个合理的限度之内。因此，如何掌握合理性的“限度伙，这无疑是决定“无害利用”行为成立与否的关键。超过这一“限度”，无害利用就变成有害利用，亦即等于利用人侵害了他人合法的空间权。各国在判定“有害利用”他人空间权时，主要采用下述标准：（一）损害大于所取得的利益；（二）不顾权利存在的目的；（三）选择有害的方式行使权利（四）缺少正当利益；（五）故意损害。例如，一般情况下飞机飞越他人土地上空均为无害利用他人空间的行为，空间权人无权干涉。　　
　　 
　我国民法通则第83条规定的内容是我国民法确立“空间无害利用”原则的重要体现。这一原则对于合理调整空间权人的各方利益关系具有重要作用。随着我国民法的不断完善，该原则在立法中必将有更详尽、更具体的体现。　　

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